位于花都區(qū)新華市場的新華坊，始建于20世紀(jì)40年代，飽經(jīng)滄桑的磚木老房子去年被鑒定為危房，肉檔、日用品店、倉庫為主的業(yè)態(tài)也亟待升級。然而，復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，一戶最多有十幾位業(yè)主代表，統(tǒng)一意見出資改造的難度極大，成為這片商業(yè)老建筑煥新升級的障礙。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將新華坊納入廣州市危舊房改造試點，會同花都區(qū)為其“量身定做”全新資金籌集模式，促成拆舊建新。如今，項目已完工，具有歷史價值的青磚墻得以保留，老元素和新空間融合共生，首批商家已簽約，預(yù)計8月底入駐，重?zé)ㄐ氯A坊的生機與活力。

成功拆舊建新的新華坊

困境：危房垂垂老矣，多數(shù)業(yè)主不愿出資

新華坊位于花都區(qū)新華市場內(nèi)，過去主要用作商鋪和倉儲。項目占地面積約1540平方米，總建筑面積約2533平方米，建筑1-2層。歷經(jīng)大半個世紀(jì)的風(fēng)吹雨打，這棟磚混、磚木結(jié)構(gòu)建筑垂垂老矣，2024年6月經(jīng)第三方鑒定為整幢“D級”危房，不能保證使用安全。新華坊多年來人流密集，被老花都人親切地稱為“村坊”，承載著街坊的美好回憶。

改造前的新華坊

項目正好趕上了政策的春風(fēng)。2024年7月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》，推進城市更新落地實施。根據(jù)《辦法》，花都區(qū)對新華坊進行拆危建新。

新華坊共19套房屋，其中7套為直管公房，12套為私人業(yè)主產(chǎn)權(quán)。后者經(jīng)過多代傳承，股權(quán)關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主人數(shù)最多的一戶有十余名受益人，意見協(xié)調(diào)難度大，另有部分居民經(jīng)濟困難，動員業(yè)主出資難度大。有業(yè)主干脆拋下一句：“改造可以，但錢是不會出了?！?/p>

破局：全新籌資模式，運營權(quán)換改造資金

根據(jù)新華坊項目商業(yè)價值大的特點，“量身定做”業(yè)主自拆自建籌資方案：業(yè)主按直接出資或間接出資兩種方式，統(tǒng)一將新建筑的20年運營權(quán)有償讓渡給區(qū)屬國企花都區(qū)城投集團。換言之，國企更新房子，后續(xù)通過運營收回成本，期間業(yè)主可獲得運營租金收益，20年后拿回房子運營權(quán)。方案中，業(yè)主直接出資可獲得改造前評估租金收入的全額返還；業(yè)主間接出資則以每月部分租金抵扣建設(shè)成本，剩余部分作為租金收益。這一模式既保障了業(yè)主的日常收益，又確保了企業(yè)能夠回收建筑成本，通過人性化制定融資方案，為項目的順利推進提供了有力支撐。

改造前的新華坊

業(yè)主們第一次接觸自拆自建的更新模式，又是全新的籌資形式，難免心存顧慮?！坝械牟焕斫庾尪蛇\營權(quán)換取改造資金的模式；有的認(rèn)為返租租金過低；有的堅持自主運營；有的擔(dān)心房屋質(zhì)量和配套設(shè)施無法達到預(yù)期。”花都區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員介紹。

面對種種困難，在花都區(qū)、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局的指導(dǎo)下，新華街道、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)規(guī)自局、區(qū)屬國企與社區(qū)組成工作組和業(yè)主會議面談達50次以上，電話、微信視頻等溝通不計其數(shù)。為了準(zhǔn)確傳達信息，工作人員駕車100公里前往業(yè)主住所當(dāng)面交流。對于移民國外的產(chǎn)權(quán)人，郵寄送達合同資料。針對個性化訴求開展多輪面對面溝通協(xié)調(diào)，用情用功做足溝通工作。

改造后的新華坊

經(jīng)過10個月的努力，12戶私人業(yè)主于2024年12月全部成功簽約，其中2戶直接出資96萬元，10戶選擇間接出資，成功解決了籌資難題。在集群街2號居民樓成功拆危建新的基礎(chǔ)上，開創(chuàng)了連片商業(yè)建筑業(yè)主自拆自建的新模式。

多贏：小檔口變非遺館，閑置空間被盤活

本次更新由區(qū)屬國企花都區(qū)城投集團牽頭扮演“職業(yè)經(jīng)理人”，聘請專業(yè)設(shè)計團隊將新華坊整體報建，通過統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，招商出租，提升區(qū)域經(jīng)濟效益。在經(jīng)營期內(nèi)，維護管理成本、經(jīng)營風(fēng)險由區(qū)屬國企承擔(dān)。區(qū)屬國企綜合評估后按房產(chǎn)建筑面積每月返還居民租金，運營期滿后，將房屋交還業(yè)主。

改造后的新華坊

在該模式下，業(yè)主消除了“危房”隱患，獲得20年穩(wěn)定的租金收益和一套新房，企業(yè)通過參與危房改造獲得物業(yè)經(jīng)營權(quán)，降低了時間成本、資金成本，實現(xiàn)長效微利可持續(xù)。

這不僅是業(yè)主和企業(yè)的“雙贏”，還帶動了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、空間品質(zhì)提升，與城市實現(xiàn)“多贏”。原有建筑二層空間大多為倉庫及閑置空間，一層為肉禽檔口、日用品小攤。區(qū)屬國企升級業(yè)態(tài)，結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史文化引入釘金銹等“非遺”產(chǎn)業(yè)，注入體驗館與大師工作坊等，將非遺與大眾消費相結(jié)合，重塑文化敘事，讓非遺工藝煥發(fā)“年輕態(tài)”。

改造后的新華坊

通過拆危建新，新華坊原有7處公產(chǎn)得到盤活。項目利用公房的公共空間，打造階梯式的展陳空間和休閑空間，屋頂花園串聯(lián)北側(cè)坡屋頂觀景平臺和部分二層室內(nèi)空間，形成二層連續(xù)的商業(yè)動線，串起首層沿街商業(yè)動線，有效解決原來二層建筑利用率低、物業(yè)價值低的難題。

傳承：留住青磚墻，“繡花”功夫賡續(xù)歷史

新華坊擁有連片高低錯落的坡屋頂組群，青磚、紅瓦、窗花、木屋架、紅磚立柱、山墻……都是花都?xì)v史上民居廣泛采用的傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑元素。

改造前后對比，青磚墻得到保留

按照能保盡保的原則，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局和花都區(qū)邀請了華南理工大學(xué)建筑學(xué)院的陳昌勇、宋剛等專家到現(xiàn)場指導(dǎo)，同時還特別邀請國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)第六代傳人邵成村團隊參與項目建設(shè)，在修繕中保護具有歷史價值的建筑元素，保留青磚外墻和完整紅瓦，翻新加固紅磚立柱，修復(fù)窗花構(gòu)架，傳承老新華歷史記憶，修舊如初，讓破舊建筑煥發(fā)出昔日的神采。

保留下來的傳統(tǒng)歷史材料，成為時光烙印的珍貴見證。項目在屋頂花園中，重組利用具有歷史價值的屋架構(gòu)件；將原有的室內(nèi)磚墻以分戶隔墻的形式砌筑展示，使人可以領(lǐng)略到室內(nèi)木結(jié)構(gòu)的精美和傳統(tǒng)建造工藝的獨特魅力。二層打造半露天的環(huán)境，引入酒吧、西餐、書吧等休閑怡情的空間，將展覽與商業(yè)融合，讓建筑呈現(xiàn)出新舊融合共生的狀態(tài)，推進老舊建筑與城市發(fā)展融合實現(xiàn)“活態(tài)傳承”。

新華坊連片商業(yè)危房自主更新案例，不僅標(biāo)志著廣州市在連片危舊房屋自主更新領(lǐng)域的探索更進一步，也成為人居環(huán)境改善、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會力量參與及體制機制改革等多方面協(xié)同推進的新示范?！扒陱V府韻，一街喜慶里”，下一步，新華坊將以喜慶及非遺產(chǎn)業(yè)為核心牽引，傾力打造花都喜慶與非遺民俗文化街，聚力鑄就花都“廣府喜慶文化地標(biāo)”與“非遺民俗體驗高地”。

文/廣州日報新花城記者：李天研

受訪者供圖

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